星盛商业：精益管理提升经营实力，品牌赋能持续发展

近期，大湾区领先的商用物业服务提供商——星盛商业管理股份有限公司（6668.HK）正式公布了2025年度业绩报告，并召开了相应的业绩说明会。

在2025年消费市场环境复杂多变的背景下，星盛商业展现出了跨越周期的经营韧性和战略定力。公司持续贯彻区域聚焦策略，通过推进精益化管理、构建全域会员体系以及全面拥抱人工智能技术，实现了"财务稳健、运营提质、科技赋能"的发展目标，进一步巩固了其在商业地产领域的领先地位。

本次业绩说明会将围绕财务表现、运营亮点及未来战略展开详细解读，旨在为投资者提供深入的价值分析参考。

财务基础扎实，韧性与回报并重

2025年，星盛商业实现营业收入5.83亿元，归母净利润达到1.43亿元，彰显了强劲的盈利能力。从盈利质量来看，整体毛利率为47.7%，较上年提升1.5个百分点，继续保持行业领先水平。

公司通过持续推动降本增效和精细化运营，管理费用率进一步降至10.7%，展现出卓越的费用管控能力。这一优化与毛利率提升形成了良性互动，使得经营性现金流达到1.74亿元，同比增长3.3%，充分体现了公司的内生造血能力。

截至2025年末，公司持有的现金及等价物约为13.43亿元，为应对行业周期波动和捕捉市场机遇提供了坚实的财务保障。

在股东回报方面，公司宣布派发期末股息每股8.5港仙，并加上中期股息每股5.0港仙，全年合计每股派息13.5港仙，派息率达到87%。自上市以来，公司已连续五年实施分红，累计现金分红总额达6.72亿港元，充分兑现了对投资者的回报承诺。

稳健运营穿越周期，品牌与体验驱动价值提升

在运营管理方面，星盛商业秉持"安全为首要前提，高效为执行准则，精准为核心目标，赋能为价值延伸"的经营理念，全面推进业务优化升级，确保运营底盘稳健，成功抵御市场波动风险。

从经营数据来看，2025年公司累计同店客流量同比增长3.8%，累计同店销售额增长1.8%。若计入山姆会员店的销售贡献，同店销售额增长率更是达到了14.8%。同期，平均出租率提升至93.6%，空置率控制在6.4%，优于典型城市12.9%的平均水平。

这些数据的增长不仅反映了公司在招商调整、品牌匹配及商户运营方面的综合能力，也表明项目对消费者和品牌仍保持强大的吸引力。

在持续优化运营指标的同时，公司通过品牌焕新和内容升级来提升项目活力。2025年，星盛商业新增了超过400个品牌，并引进了超过200个首店品牌，品牌汰换率达到26%，显著高于行业平均水平，进一步强化了项目的差异化竞争力。

作为年度重点开发项目，深圳光明星河COCO City于2025年底正式试营业。其主力店盒马鲜生光明首店在开业前三天实现了线上线下的销售总额427万元，创下深圳市场的开业销售纪录，充分展现了公司在项目培育和品牌整合方面的能力。

面对新消费趋势，公司积极拓展增量市场。针对"港客北上"及入境游等新兴需求，通过建立双语服务体系、设立离境退税点等措施，加速打造"国际友好商场"，有效满足了新增客群的服务需求，为未来发展注入了持续动力。

问答环节

Q1：过去一年公司在商业运营中面临的主要挑战是什么？又是如何应对的？

A1：面对消费者客单价下降和消费意愿减弱等挑战，公司采取了三大策略：一是坚持区域聚焦战略，深耕大湾区及长三角市场；二是专注提升现有成熟项目的运营效率；三是通过拓展不动产投资信托基金等多元化渠道，灵活运用委托管理、品牌输出等多种合作模式，积极寻求更多优质发展机会。

Q2： "港客北上"的消费趋势对公司业务产生了哪些影响？

A2："港客北上"自2023年兴起以来，已从集中爆发期进入常态化发展阶段，这一趋势不仅在深圳显现，在整个大湾区范围内都普遍存在。

从公司的运营数据来看，不同区位的项目受益程度不一。例如，福田核心项目的港客占比可达20%，在节假日甚至更高。公司通过在深圳福田星河COCO Park设立离境退税集中办理点等措施，取得了显著成效，目前离境退税金额每月环比增长50%-100%。"港客北上"已成为推动消费结构升级的重要驱动力。

Q3：公司如何评估资金使用效率？

Q4：管理层对未来三年房地产市场持有什么看法？

A4：从2025年至今，特别是大湾区市场，无论是看房量还是成交量都呈现明显回升态势。尽管一手房和二手房价格未出现显著上涨，但交易量的提升显示了政策环境对市场需求恢复的有效支持。展望未来，我们保持审慎乐观的态度。